Кредитний договір очима юриста



На що варто звертати увагу в кредитному договорі.

Деякі люди бояться брати кредит, побоюючись, що зовні привабливі банківські програми виявляться руйнівними. І хоча журнал "Твоя Іпотека" з номера в номер розповідає про вигоду позик, це не відміняє критичного відношення до самих банків. Опис кредитної програми зазвичай уміщається на одній сторінці, між тим сам кредитний договір займає десяток, а то і більше за листи, і розібратися в деяких пунктах без фахівців буває важко.

Усе на старт!

Ви берете кредит на купівлю квартири? Значить, перше, з чого слід почати - це вивчити умови кредитного договору, адже вони безпосередньо впливають на можливість і терміни проведення угоди купівлі-продажу із залученням кредитних коштів.

Зверніть увагу на термін перерахування суми кредиту на рахунок позичальника - у більшості банків він обмежується 3 робочими днями. Це важливо для визначення учасниками угоди дати укладення основного договору. Особливо якщо за узгодженням з банком учасники угоди прийняли рішення здійснити її на наступний після підписання кредитного договору день.

Далі звернете увагу, як кредитний договір визначає дату надання кредиту. Адже саме ця дата є відправною для нарахування відсотків по кредиту. Прийнятною датою надання кредиту можна вважати дату зарахування банком грошових коштів на рахунок позичальника, але ніяк не дату їх перерахування. Відмовитися від отримання кредиту, повністю або частково, позичальник має право буде тільки до цієї встановленої дати.

Більше того, з цього з цієї миті відсотки по кредиту будуть нараховані, навіть у тому разі якщо підписання договору купівлі-продажу не відбудеться або його з якихось причин не зареєструють. Саме тому при іпотечній угоді радять подавати документи на прискорену, впродовж 14 днів, реєстрацію.

І пам'ятаєте, що умови підписаного кредитного договору неможливо буде змінити навіть у разі перегляду учасниками угоди умов договору купівлі-продажу нерухомості.

При первинному ознайомленні з кредитним договором і умовами кредитування банку рекомендуємо обов'язково отримати документально підтверджену інформацію про витрати, пов'язані з обслуговуванням рахунків позичальника при іпотечному кредитуванні. Інакше несподівано для вас можуть виникнути додаткові витрати при угоді або додаткова комісія банка, іноді досить істотна.

Якою б привабливою не була банківська програма, відразу після схвалення кредитного комітету обов'язково попросите у співробітників банку зразок кредитного договору.

Несподівана відмова

Ви підписали кредитний договір, але перед самою угодою несподівано дізналися, що в кредиті вам все-таки відмовлено.

Чому? Читайте уважно договір! Відмовити у видачі кредиту банк може на підставі ГК (наявність обставин, що свідчать про те, що надана позичальникові сума не буде повернена в строк).

Договір може включати також і так звані інші умови надання кредиту - неув'язнення позичальником договору страхування, неоплату збору (комісії) банку за надання кредиту, невнесення первинного внеску за нерухомість, що придбавалася, на розрахунковий рахунок в банку та ін. Включення банком в даний розділ кредитного договору "інших умов" повинно бути ретельно вивчено, бажано з отриманням роз'яснень фахівця банку, або із залученням для цих цілей незалежного юриста по іпотечному кредитуванню.

Час "Ч"

У який день ви повинні вноситимете свій щомісячний платіж? Зазвичай дату виконання позичальником зобов'язань по поверненню кредиту і сплаті відсотків банки встановлюють так, як їм зручно. І не прив'язують її, наприклад, до дня отримання зарплати.

На практиці позичальник повинен внести на свій особовий рахунок певну суму грошей, а банк - перерахувати їх на позиковий рахунок, спеціально відкритий їм для обліку залишку суми кредиту, підмета поверненню (залишок позикової заборгованості). Саме дата надходження грошей на позиковий рахунок і вважається датою виконання зобов'язань.

Але може статися так, що позичальник своєчасно внесе на свій особовий рахунок в банку необхідну суму, а банк несвоєчасно спише і, відповідно, несвоєчасно зарахує засоби на позиковий рахунок - в результаті формально обов'язок позичальника перед банком не буде виконаний (з усіма витікаючими наслідками у вигляді штрафів).

Тому вимагайте вказівки в договорі обов'язку банку робити списання грошових коштів з рахунку позичальника і їх зарахування на позиковий рахунок не пізніше останнього дня, встановленого для здійснення поточного щомісячного платежу.

До терміну

Більшість банків встановлюють мораторій на дострокове погашення кредиту. В середньому по кредитних договорах, що укладаються нині, існують мораторії строком на З-6 місяців.

В період дії мору-торія дострокове погашення кредиту, як часткове, так і повне, або не допускається, або передбачає сплату додаткових зборів за дострокове погашення у визначуваних в кредитному договорі розмірах.

Слід звертати увагу на розмір цього збору, прямо обумовленого в договорі і визначуваного в процентному відношенні від суми дострокового погашення, а також на розмір збору згідно з тарифами банку, якщо в договорі робиться на них посилання.

Крім того банки можуть вставляти в кредитні договори інші умови, що стосуються дострокового погашення.

1. Тільки на підставі письмового заяви-зобов'язання позичальника.

2. Внесення в рахунок дострокового погашення кредиту суми, не менш вказаної в кредитному договорі як мінімальною.

3. Внесення сум для дострокового погашення тільки впродовж періоду часу, встановленого для цих цілей кредитним договором.

4. Перерахунок щомісячного аннуитетного платежу у бік його зменшення.

Якщо перерахунок на прохання позичальника аннуитетного платежу не робиться банком, то робиться перерахунок терміну кредиту.

Деякі банки ні за яких умов перерахунок терміну кредиту не роблять - обертайте на цю увагу.

Примітний і такий приклад з практики. Зрозумілою є умова кредитного договору, згідно з якою у разі внесення позичальником на свій особовий рахунок суми, що перевищує необхідний щомісячний платіж, банком приймається до виконання тільки сума у розмірі щомісячного платежу.

Проте ця умова кредитним договором одного з банків додатково передбачало, що сума перевищення не просто не приймалася банком до виконання, але також підлягала поверненню, цитую: "на рахунок позичальника, з віднесенням на останнього витрат по зворотному перекладу засобів". Сам собою напрошується питання, як можна перерахувати назад на рахунок позичальника суму, не прийняту банком до виконання?

І друге питання - на підставі чого банк допускав можливість списання з рахунку позичальника в безакцептному (тобто що не вимагає підтвердження) порядку і зарахування на позиковий рахунок суми більшої, ніж аннуитетный платіж?

Історія з бюрократією

В деяких випадках банки передбачають право вимагати дострокове повернення кредиту або можуть передбачити штрафні санкції, в

< назад